이 세 가지 REIT는 흔들립니다. 그러나 그들은 곧 굴릴 수 있습니다.

부동산 투자 신탁(REIT)은 올해 평균 20% 이상 하락하여 흔들리고 있습니다. 이는 주로 전체 주식시장 하락과 금리 상승으로 인한 것이다.

REIT 부문의 부진은 견디지 못했고 투자자는 먼저 팔았고 질문은 나중에있었습니다. 그러므로 일부 치열한 REIT는 더 매력적인 투자 기회처럼 보이기 시작했습니다.모토리푸르의 3명의 기고자가 생각한다 알렉산드리아 부동산 주식 (그것은 -0.08%), AGNC 투자 (AGNC -0.49%)프로로지스 (PLD 0.49%) 앞으로 몇 달 안에 준비가 될 수 있습니다.

Alexandria Real Estate Equities는 수익을 늘리고 임대료를 인상합니다.

마크 라폴 (알렉산드리아 부동산 주식) : 알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티즈는 오피스 REIT이며, 현재 특히 유망한 섹터가 아닙니다. 그러나 이것은 전형적인 사무실 집주인이 아닙니다.

Alexandria는 뉴욕시, 메릴랜드 주 교외, 시애틀, 노스캐롤라이나의 리서치 트라이앵글, 보스턴, 샌프란시스코 및 그 주변에서 생명 과학, 기술 및 농업 기술 산업에 서비스를 제공하는 7,400만 평방 피트 이상의 클러스터링 실험실 및 사무실 공간을 소유하고 운영합니다. 그 고향 샌디에고.

이 회사의 수익은 1,000개가 넘는 세입자 모음에서 가져온데, 그 중 50% 이상은 투자 적격 또는 상장 대형 테넌트에 기인하며, 86%는 이러한 범주 중 하나 또는 둘 모두에 해당하는 20개 최대 규모의 세입자 때문입니다.이 목록은 백신 제조사와 같은 업계 리더의 명단입니다. 화이자 그리고 모델나알렉산드리아는 매사추세츠 주 캠브리지에 후자의 새로운 본사 건물을 완성했습니다.

이 사업의 건전성은 방금보고 된 2 분기 수치로 나타납니다. 알렉산드리아는 거의 30년의 역사에서 3번째로 높은 임대량의 분기를 보고해 과거 최고가 되는 33.9%의 임대료 인상에 성공했습니다. 현재 포트폴리오는 약 95%를 차지하고 있으며 수익은 이미 전년 대비 26% 증가하고 있습니다. 또한 780만 평방 피트의 토지가 건설 중이거나 착공 가까이에 있으며, 78%가 임대 중이거나 협상 중이기 때문에 현금 흐름이 급격히 증가할 것으로 예상됩니다.

배당 성장도 좋고 13년 연속 증배를 계속하고 있으며 수익률은 약 2.96%입니다. 분석가는이 주식을 “중간 구매”로 평가하고 193.40 달러의 합의 가격 목표를 설정했습니다.

알렉산드리아의 주가는 연초부터 아직 약 28% 하락하고 있지만, 지난달은 9% 가까이 상승하고 있어, 보다 좋은 리턴을 기대할 수 있습니다.

모기지 REIT 섹터의 상황은 상향

브렌트 나이트레이 (AGNC 투자) : 지난 2년간은 모기지 REIT 부문에서 매우 엄격했습니다. 첫째, 모기지 REIT는 유행 초기에 마진 콜에 휩싸여 모든 사람이 배당을 줄이고 많은 사람들이 임사 경험을 강요했습니다. 그 후, 연기가 맑아지면 차용인이 고이용 주택 융자를 모아서 대출했기 때문에 선불에 시달렸다. 마지막으로 이자율 상승과 연방준비제도이사회가 모기지 담보증권의 보유를 매각할 가능성을 예측하여 매각하고 있습니다.

시장은 FRB가 페더럴 펀드 레이트를 추가로 100 베이시스 포인트 (또는 1%) 끌어 올린 다음 그대로 유지할 것이라고 제안합니다. 이것은 조임 사이클이 최종 단계에 있음을 의미합니다.

중립 FRB 정책은 모기지 REIT, 특히 AGNC 투자와 같은 대행사 REIT에 긍정적일 것입니다. AGNC는 미국 정부가 보증하는 모기지 보증금에 거의 전념하고 있습니다. 이는 경제가 불황에 빠져 차용자가 지불을 멈추기 시작하더라도 AGNC가 원금과 이자를 받을 수 있음을 의미합니다. 신용 손실에는 그다지 영향을 미치지 않습니다.

이 회사의 또 다른 긍정적 인 점은 재정의 활동이 수십 년 만에 낮은 수준에 있다는 것입니다. 재정의 활동은 회사가 더 높은 쿠폰의 모기지 담보 보증권을 잃고 수익을 더 낮은 쿠폰의 모기지 담보 보증권에 재투자해야 함을 의미하기 때문에 주식에 부정적입니다.

AGNC Investment는 2020년에 0.16달러에서 감소한 이후 매월 0.12달러의 배당금을 유지하고 있습니다. 현재 수준에서 주식 수익률은 11.4%입니다. 원칙적으로 저는 모기지 REIT가 주당 장부가보다 저렴하게 거래 될 때 구매하고 AGNC는 여전히 높은 가격으로 거래하고 있습니다. 주식에는 여전히 위험이 있습니다. 그러나 가장 큰 것(선불 및 FRB)은 상당히 빠르게 감소하고 있습니다. 더 대담한 Incam 투자자는이 이름을 감시 목록에 추가해야합니다.

수요 감속은?

매트 디라로 (프로로지스) : 주요 주식 산업용 리트 프로로지스는 최근 고가에서 20% 이상 하락했습니다.주요 범인은 전자 상거래의 거인이 아마존 현재 필요한 것보다 더 많은 창고 공간이있었습니다. 이것은 창고 산업 전체에 충격을 주었고, 맹렬한 수요가 추워지고 있음을 시사했습니다.

하지만 Prologis는 수요가 느려지는 증거를 보지 못했습니다.전혀 반대입니다. 회사는 2분기 5,130만 평방피트의 리스 계약을 만료 리스 임대료를 45.6% 상회하는 비율로 체결했습니다. 이 리스로 인해 가동률도 97.6%까지 상승했습니다. REIT는 전자 상거래 회사의 수요가 둔화되고 있지만, 다른 산업은 처짐을 보상할 뿐만 아니라이에 따라 회사는 임대료의 성장 예측을 전 세계적으로 20%에서 23%로 끌어올려 미국에서 더욱 빠르게 성장했습니다.

임대료 상승이 없더라도 프로로지스에는 큰 이점이 내장되어 있습니다. 계약의 장기적인 특성을 감안할 때 기존 임대료 대여 요금은 현재 시장 요금보다 56% 낮습니다. 따라서 회사는 2025년까지 기존 매장의 순영업 이익을 연간 8% 증가시킬 수 있다고 추정합니다. 임대 기간이 만료되고 시장 가격을 파악하면 더 많은 임대료가 상승하지 않습니다.

그러나 그것은 성장의 원동력 중 하나에 불과합니다. 공실률은 기록적인 저수준에 가깝기 때문에 회사는 고수익 개발에 대한 투자를 계속하고 있습니다. 게다가 최근 동업의 REIT를 취득하기로 합의했습니다. 듀크리얼티 260억 달러의 계약으로. 인수는 첫해에 증가합니다. 또한 듀크는 기존 임대와 시장 가격 사이에 큰 격차가 있기 때문에 프로 로지스의 장기 성장 가능성을 높일 수 있습니다. Duke에는 광범위한 개발 파이프라인도 있습니다.

모든 것을 결합하면 프로 로지스에는 많은 이점이 있습니다. REIT는 임대료가 평평한 경우에도 수년 동안 평균 이상의 속도로 성장할 수 있습니다. 한편, 상승을 계속하면, 더욱 상승할 가능성이 높다고 생각됩니다.

Amazon의 자회사인 Whole Foods Market의 CEO인 John Mackey는 The Motley Fool의 이사회 회원입니다. Brent Nyitray, CFA는 언급 된 모든 주식에 대한 포지션을 가지고 있지 않습니다. Marc Rapport는 AGNC Investment Corp., Alexandria Real Estate Equities 및 Amazon에서 직위를 맡고 있습니다. Matthew DiLallo는 Amazon, Moderna Inc. 및 Prologis에서 직위를 맡고 있습니다. 모토리푸르 미국 본사는 알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티즈, 아마존, 프로로지스에 투자하고 추천하고 있습니다. 모토리 푸르 미국 본사는 모데나 회사를 권장합니다. 모토리 푸르 미국 본사에는 공개 정책이 있습니다.

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